Цены на элитное жилье

дорогое жилье Не секрет, что в последние несколько лет московский рынок элитного жилья характеризуется особенно высоким уровнем цен. Так например, если в прошлом году квадратный метр на Арбате стоил в пределах $10 тысяч, то на Остоженке в тот же период цена преодолела отметку в $12 тысяч. Самая же высокая цена на столичном рынке элитной недвижимости – это жилье на вторичном рынке, в этом случае можно говорить о цене $20 тысяч за квадратный метр.

Если не учитывать ряд обязательных ценообразующих факторов себестоимости элитного жилья, приведенные цифры могут показаться неоправданно завышенными. Из каких же составляющих складывается столь высокая цена?

Сам пакет документов, разрешающих строительство, скажем, двадцатиквартирного дома (средний показатель для малоквартирного жилья) в центре столицы будет стоить приблизительно $3 тыс. за квадратный метр. При этом себестоимость самого строительства элитного дома составляет приблизительно $1.5 тысячи из расчета за один квадратный метр. В сумме получаем примерно $4.5 тысячи.

Если же говорить в целом, то порядка трети стоимости квадратного метра составляют расходы на внутреннее благоустройство помещения, проведение систем кондиционирования и вентилирования, наружная и внутренняя отделка, установка и оборудование лифтов, а также предварительная подготовка строительной территории, – одним словом, то, что относится к прямым затратам. Соответственно, почти две трети себестоимости элитного дома составляют расходы на компенсацию городу за выкуп городских территорий под застройку. Еще же примерно 5-7 процентов составляет стоимость проектирования.

Итак, если представить схему ценообразования себестоимости элитного дома в общем виде, то мы получим следующую картину. Во-первых, это то, что можно назвать «ценой входа» – то есть стоимость самого участка, отведенного под строительство, плюс стоимость собственно строительства. Понятно, что последняя будет весьма отличаться, например, от стоимости строительства дома уровня «бизнес-класс». Объясняется это разным качеством строительных материалов, ведь элитному жилью не обойтись без натурального камня, эксклюзивных окон высшего качества, весьма дорогого кирпича и прочих материалов с высокой себестоимостью, которые для построек бизнес-класса, конечно, не являются обязательными. Дальше идет надбавка за инженерную «начинку», при этом предпочтение отдается исключительно новейшим разработкам в этой области, в частности - модная сегодня система «умный дом». Монтаж и предварительное проектирование этой системы (с учетом индивидуальных особенностей внутренней обстановки дома) будет стоить от 300 до 500 долларов за квадратный метр. Кроме того, затраты на установку системы центрального кондиционирования составят от $50 до $100 за квадратный метр. Затем следует учесть еще и стоимость системы «тонкой очистки воды», что составляет сумму в районе $100 тысяч на один дом. И, наконец, в себестоимость строительства элитного жилья закладывается стоимость работы архитектора, – и в случае, если архитектор «с именем», речь идет о сумме порядка $70 – 100 за квадратный метр.

Кроме того, солидная компания-застройщик – если она может себе это позволить – скорее всего будет заинтересована в создании так называемой «инфраструктурной доли» района, проведя коммуникационные сети внутри всего квартала. Сюда же может относиться высадка красивого газона на прилегающей к будущему строительству территории, установка «детского городка» или игровой площадки, возможный ремонт близлежащей школы и т.д. На этот шаг компании идут, чтобы завоевать симпатии коренного населения района, которое в противном случае может чинить серьезные препятствия новому строительству. Но по отношению к потенциальным покупателям тот же ход, как правило, автоматически увеличивает продажную цену квадратного метра на $100—$150.

Получается, что на цену квадратного метра элитной площади, которая формируется уже в процессе строительства, способны одновременно влиять сразу несколько относительно независимых факторов. В первую очередь она зависит, конечно, от масштабов проекта, но не менее важны и прочие факторы. Двумя же главными ценообразующими факторами – и это справедливо далеко не только применительно к элитному жилью – по-прежнему остаются стоимость инженерии здания и земельного участка. Как следствие, себестоимость строительства складывается из двух видов затрат: затраты на кредиты, транспорт и стройматериалы, на зарплату рабочих и услуги риэлтеров и проектной организации, – плюс стоимость инфраструктуры постройки и отданного под нее земельного участка.

| опубликовано: 26 ноября 2007